Un ascenseur qui tombe soudainement en panne. Un rapport de contrôle que l’on ne retrouve pas immédiatement. Un système de secours dont la batterie arrive discrètement en fin de vie.
Pour le facility management ou un gestionnaire de bâtiment, le défi se limite rarement à un seul point technique. La sécurité des bâtiments exige avant tout une bonne vue d’ensemble.
Les bâtiments évoluent en permanence. Les installations techniques sont adaptées ou étendues, certains composants vieillissent, des opérations de maintenance sont réalisées et de nouveaux équipements sont ajoutés. Parallèlement, les contrôles périodiques doivent être effectués à temps, les documents doivent rester disponibles et les points d’attention identifiés doivent être suivis.
Comment, en tant que facility management, garder la maîtrise de tous ces aspects de la gestion technique des bâtiments ?
L’ascenseur pour personnes constitue un bon exemple pratique. Une seule installation, mais plusieurs composants techniques, facteurs environnementaux, documents et moments de suivi.
Les ascenseurs modernes disposent de différents systèmes qui doivent également pouvoir fonctionner en cas de coupure de courant. La commande de secours peut, par exemple, fonctionner à l’aide de batteries alimentées en permanence ou d’un UPS (Uninterruptible Power Supply).
Les batteries et les systèmes UPS ont une durée de vie limitée. Un contrôle régulier est donc essentiel. Si l’alimentation de secours requise ne fonctionne pas lors du contrôle, l’ascenseur fait l’objet d’une décision négative.
La communication d’urgence avec le service d’intervention mérite elle aussi une attention particulière. Le modem utilisé à cet effet fonctionne également sur batterie. Celle-ci doit donc, elle aussi, fonctionner correctement au moment où elle est nécessaire.
Pour un gestionnaire de bâtiment, il est dès lors important de ne pas considérer uniquement l’ascenseur dans son ensemble. Les composants qui contribuent à son fonctionnement en toute sécurité doivent eux aussi faire l’objet d’un suivi.
Ce principe vaut plus largement pour la sécurité des bâtiments : derrière une seule installation technique peuvent se trouver plusieurs composants qui nécessitent chacun un entretien, un contrôle ou un suivi.
L’environnement dans lequel se trouve une installation technique peut également avoir une incidence sur la sécurité d’utilisation et la continuité.
Pour les ascenseurs, un éclairage suffisant des paliers est par exemple important. Un éclairage insuffisant au niveau du palier augmente le risque de trébuchement.
Les dégâts des eaux dans le bâtiment peuvent également avoir des conséquences sur l’installation d’ascenseur. La cuvette de l’ascenseur se situe au moins 1,50 mètre sous le niveau du palier le plus bas. En cas de problème d’eau, elle peut donc servir de point d’accumulation. Pour les gestionnaires de bâtiments, il est dès lors important de surveiller également les éventuelles infiltrations ou accumulations d’eau autour de l’installation.
La température dans le local des machines mérite elle aussi une attention particulière. Des températures élevées peuvent entraîner la mise en sécurité de l’ascenseur et interrompre son fonctionnement. Pendant les périodes de forte chaleur, il ne s’agit donc pas uniquement d’un point d’attention technique, mais aussi d’un enjeu de disponibilité et de continuité.
Pour le facility management, il est donc utile de ne pas considérer les installations techniques de manière isolée.
Gérer un ascenseur en toute sécurité ne consiste pas uniquement à surveiller l’installation elle-même. La tenue du dossier approprié relève également de la responsabilité de l’exploitant.
L’Arrêté royal relatif à la sécurité des ascenseurs prévoit que l’exploitant est responsable des éléments suivants :
Pour facility management, cela s’accompagne d’un défi très concret : lorsque les informations sont dispersées entre les boîtes mail, les dossiers locaux, les sociétés de maintenance, les organismes de contrôle et différents collègues, une question simple peut rapidement prendre beaucoup de temps.
Sommes-nous aujourd’hui en mesure de démontrer ce qui a été contrôlé, quand le contrôle a eu lieu et quel suivi était nécessaire ?
La gestion documentaire constitue donc une composante essentielle de la sécurité des bâtiments et de la gestion technique.
Un contrôle périodique n’est qu’un moment dans le cycle de vie beaucoup plus long d’une installation technique.
À la suite d’un contrôle, certains points peuvent nécessiter un suivi. Pendant ce temps, l’entretien préventif se poursuit, les installations peuvent être modifiées et les prochaines échéances de contrôle se rapprochent.
Lorsque l’on gère plusieurs installations ou plusieurs bâtiments, différents cycles se superposent.
Pour facility management, il ne s’agit donc pas uniquement de savoir quand aura lieu le prochain contrôle. Il faut aussi pouvoir répondre rapidement à quatre questions :
Lorsque ces informations sont dispersées entre les agendas, les feuilles de calcul, les boîtes mail et différents responsables, le suivi devient rapidement dépendant des personnes. C’est précisément là que la fragmentation apparaît.
Un ascenseur n’est finalement qu’un élément parmi d’autres dans un bâtiment.
Selon l’environnement, une équipe facility gère également des installations électriques, des bornes de recharge, des installations photovoltaïques, des équipements de sécurité incendie, des appareils de levage et d’autres installations techniques. Chaque domaine a ses propres points d’attention, documents et échéances de suivi.
Et les bâtiments continuent d’évoluer. Une borne de recharge est ajoutée. Un tableau électrique est étendu. Un ascenseur est modernisé. Un local technique change d’affectation.
Ces modifications peuvent à leur tour avoir des conséquences sur les contrôles, la documentation, la planification et le suivi.
C’est pourquoi la maîtrise de la sécurité des bâtiments ne commence pas par une checklist supplémentaire. Elle commence par une structure fixe qui permet de répondre aux mêmes questions pour différentes installations, différents bâtiments et différents sites.
Visibilité. Planification. Preuves. Suivi.
La gestion technique des bâtiments passe ainsi d’une logique réactive à une approche structurée qui permet de garder la maîtrise de la sécurité de vos bâtiments.
Plus le nombre de bâtiments, d’installations techniques et d’intervenants augmente, plus le suivi devient complexe.
C’est pourquoi Normec BTV a développé le guide pratique « Gardez la maîtrise de la sécurité de vos bâtiments dans le facility management ». Il ne s’agit pas d’une checklist technique supplémentaire, mais d’un cadre pratique qui vous permet de porter un regard critique sur votre approche actuelle.
Dans ce guide, vous découvrez comment structurer davantage le suivi de la sécurité technique de vos bâtiments :
Le guide rassemble cette approche autour de quatre piliers : visibilité, planification, preuves et suivi.
